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1、物 业项 目精 细 化管理 内容大 纲 、什么是精 细 化管理 ？ 、物 业 管理 项 目如何 应 用精 细 化管理？ 、物 业 管理 项 目如何建立精 细 化管理？ 思考第一个 问题 ： 物 业项 目 为 什么需要精 细 化管理？ 物 业 管理服 务 全 过 程 24小 时 完全透明 物 业 管理 先天不足 行 业 定位 保本微利 物 业 管理有两个先天不足 思考第二个 问题 ： 现 在的物 业 管理 处 于哪个 发 展 阶 段？ 现 代企 业 管理的三个 层 次： 第一 层 次 人治管理 第二 层 次 法治管理 第三 层 次 人本管理 老板 说 了算， 头说 了算 低 阶 段： 岗 位 责。
2、 任制 高 阶 段：精 细 化管理 低 阶 段：人本管理 高 阶 段：自主管理 思考第三个 问题 ： 物 业项 目 经 理要做好哪几件事？ 人 财 物 品 质 公共关系 第一 节 ：什么是精 细 化管理？ 一、精 细 化管理的起源与 发 展。 二、精 细 化管理解析 一、精 细 化管理的起源与 发 展 “精 细 化管理 ”是源于 发 达国家的一种管理理念， 主要出 现 在大 规 模工 业 制造，如汽 车 、家 电 等 产 业 中。 20世 纪 70年代，全美国在惊呼：美国到底怎么 啦！？日本人的汽 车 如湖水般涌入美国。 原因很 简 单 ：日本丰田 创 造了 “精 细 生 产 方式 ”。 美国。
3、通用 电 气（ CE），在日本公司的 较 量中不 断改 进 ，最 终 确定了一 项 系 统 而成熟的方法。名 曰： 6西格 玛 。 6西格 玛 水平表示，每百万次操作 中缺陷数 为 3.4个。 二、精 细 化管理解析 观 点一： 北京某物 业 公司 总经 理：精 细 化管理就是 将管理覆盖到每一个 环节 ，控制到每一个 细节 ， 规 范到每一 项 操作，精确到每一 项 数据。 观 点一： 深圳某物 业 公司 总经 理： 细节 管理成就品 牌， 这 是一个 细节 制 胜 的 时 代。 细节 影响品 质 ， 细节 体 现 品味， 细节显 示差异， 细节 决定成 败 。 我的 观 点 精 细 化管理。
4、就是用最少的 资 源 获 取最大的效益。 小 结 ： 精 细 化管理就是用最少的 资 源 获 取最大的效益 ，那么，物 业 管理如何 应 用精 细 化管理？效果如 何？有哪些技巧？接下来我将从五个方面 讲 述如何 应 用精 细 化管理。 第二 节 ：如何 应 用精 细 化管理？ 一、物 业过 程管 理 二、物 业 内部管 理 三、物 业现场 管 理 四、物 业业 主管 理 五、物 业经营 管 理 一、物 业过 程如何 应 用精 细 化管理？ 早期介入（ 规 划 设计 ） 接管 验 收（工程 问题 ） 入伙管理（第一印象） 装修管理（装修 监 管 ） 1 2 问题 1：如何确保物 业 管理定位与。
5、房地 产项 目匹配？ 解决 产 品定位与物 业 管理匹配 问题 。 策划物 业 方 案 费 用 测 算 收 费标 准人 员 配置 管理模式 问题 2：开 发 商 遗 留 问题转 稼到物 业 ？ 工程 问 题 设备设 施 销 售承 诺 解 决 措 施 规 范早期介入 规 范公共部分接管 验 收 界定前后 责 任（ 设备 极限运行、物 业 用房、和 谁对话 很关 键 、智能 化系 统 承接 检验办 法） 解决 产 品交付 质 量 问题 。 问题 3：开 发 商、 业 主、物 业责 任不清，最 终 物 业买单 （接管 验 收、二次装修） 解 决 措 施 规 范私有部分接管 验 收， 规 范二 次装修。
6、管理，界定装修前后 责 任（ 施工管理、 邻 里 纠纷 、洗手 间 打 孔事件、工程 质 量 报 告与分析） 解决先后 质 量 问题 避免 责 任 纠纷 问题 3： 业 主 认为 开 发 商与物 业 是一伙的，房屋 买卖 与物 业 服 务 混 为 一 谈 。 解决措施： 解决概念模糊 问题 ， 为 日后合作奠定基 础 1、借入伙契机 2、 树 良好第一印象 3、区分房屋 买卖 与物 业 服 务 （合同、 业 主公 约 、 住房手册） 小 结 ： 物 业过 程管理目的是要解决好开 发 商将房屋 这样 一种特殊的 产 品由交付 给业 主，再由 业 主将 产 品委托 给 物 业 服 务 企 业进 行。
7、 维护 管理的一个 过 程。 业 主 办 理入伙手 续 后，物 业 管理将从后台走 向前台，此 时 ，物 业 管理 团队 能否令 业 主 满 意？ 企 业 内部管理如何 进 行？如何通 过 企 业 内部管理 实现 用最少的 资 源 获 取最大的效益？ 二、内部管理如何 应 用精 细 化管理？ 团队 建 设 （企 业 文化 ） 目 标 管理（量化指 标 ） 预 算管理（收支 预 算 ） 品 质 管理（ 过 程控制 ） 1 2 问题 1：同 样 的工作内容不同的 员 工其 结 果往往差异性很大，如何 解决 员 工不会做的 问题 ？ 1、 细 化、量化工作 标 准 解决不会做的 问题 2、 强 化培。
8、 训 力度和培 训 效果 温馨 动 作 贴 示 站姿：双手在腹前相叠（左手在下右 手在上），一般 为 上衣最下面一个扣 子之下。 给业 主感 觉专业亲 切。 引 领 手 势 ：五指并 拢 伸直，掌心斜向 上，要把手臂伸直。 给业 主感 觉专业 、周到、 轻 松。 问题 2： 员 工没有 责 任心，得 过 且 过 ，工作效率低。 事好做，人 难 管！ 解决措施 解决不想做的 问题 。 1、培育企 业 文化 2、 营 造良好的工作氛 围 3、 强 化品 质监 管，末位 淘汰 问题 3： 员 工 执 行力不 强 ，凡事打折扣。 解决做不好的 问题 。 解决措施： 1、 强 化目 标 管理 2、 强 。
9、化 预 算管理 3、 强 化 计 划管理 小 结 ： 内部管理的目的是有效提高工作效率，形成良 好的 团队 精神。但是有了好的 团队 就一定能做好 现场 管理 吗 ？四保（保安、保 洁 、保 绿 、保养） 管理看似 简单 ，却是物 业 管理效果最直 观 的体 现 ，因此， 现场 管理不容小 视 。 如何做好安全防范？如何确保 设备 正常运行？如 何有效 监 管分包方？如何通 过现场 管理 实现 用最 少的 资 源 获 取最大的效益？ 三、 现场 管理如何 应 用精 细 化管理？ 房屋及 设备 管理 公共秩序管理 公共 环 境管理 分包方管理 1 2 问题 1：安全 问题 防不 胜 防（防盗、防。
10、火、防高空抛物、防 电 梯事故） 1、全方位打造 军 事化 队 伍 2、做好 “五防 ”（人防、物防 、技防、群防群治、 联 防 联 治） 3、 队 伍来源、 专业 素 质 、 人文关 怀 、抓盗演 习 。 解决措施 问题 2：老旧屋村年久失外修， 维 修 资 金缺乏，物 业 公司修亦 难 不修也 难 物 业协 同 业 主多方 协调 ，争取 业 主、物 业 、政府 职 能部 门 、媒介共同关注、合力解决（市政管网漏水事 件、 业 主下水道事件） 解决措施 问题 3： 设备维护 成本与能耗成本高居不下（ 电 梯、空 调 、安防系 统 ） 强 化 维 保，花小 钱 省大 钱 ， 节 能措施与 节 。
11、能意 识 相 结 合，量化能耗指 标 解决措施 问题 4：分包方 说 的和做的不一 样 （ 员 工素 质 低、 质 量不 稳 定） 只要你把 业务给 我， 保 证 您 满 意 分包方 选择 与合同 约 定很重 要； 日常 监 管更重要； 用事 实说话 （日、周、月 检结 合） 小 结 ： 物 业 管理包括 “物 ”的管理与 “人 ”的服 务 ， “物 ”是死的， 没有感情，没有个性，只要你按 规 范去操作就能做好。而 “ 人 ”的服 务则 大不一 样 ，同一个人不同 时 期 对 同一个 问题 有不同看法。 业 主的文化差异、性格差异、心情差异 给 物 业 服 务带 来极大的挑 战 ，物 业 管。
12、理最 难 的莫 过 于如何 让 业 主 满 意了！ 如何做好 业 主沟通？如何 处 理 业 主投 诉 ？如何 处 理 邻 里 纠纷 ？如何通 过业 主管理 实现 用最少的 资 源 获 取最大的 效益？ 四、 业 主管理如何 应 用精 细 化管理？ 业 主沟通咨 询 业 主投 诉处 理 重点 业 主管理 1 2 问题 1： 业 主沟通困 难 、不 讲 理， 认为 物 业 没做事。 解决措施： 变 被 动 沟通 为 主 动 沟通（消防事件 、工作 简报 、文刊、月主 题 ） 温馨提示 本小区消防 设 施一切正常，敬 请业 主放心居住！ 消防 联动 装置正常 消防控制装置正常 消防栓正常 提示： X。
13、X栋 X层 个 别业 主将 废 弃的自行 车 停放在消防通道，存在安全 隐 患， 敬 请业 主两天内搬离， 请 广大 业 主予以 监 督 问题 2：什么事都投 诉 物 业 ， 邻 里 纠纷 多，公 说 公有理，婆 说 婆有理。 解决措施：善于投 诉处 理技巧，分清 责 任， 寻 找共同利益 点，化解矛盾， 邻 里漏水事件。 投 诉处 理四原 则 ： 讲 法、 讲 理、 讲 情、以其人之道 还 治其 人之身。 问题 3： 钉 子 户难缠 ，上 辈 子做了孽， 这辈 子做物 业 ；清官 难 断家 务 事 ， 业 主 动 不 动 就以不交管理 费 来 说话 ； 解决措施： 运作二八原 则 ，学会重点。
14、客 户 管理 小 结 ： “物 ”管好了， “人 ”也 满 意了，是否就等于物 业 管理就大 功告成？不一定， 别 忘了，物 业 管理是企 业 ，是独立核算 的法人 单 位。可以 说 ，物 业 管理的最 终 目的不是 业 主 满 意 ，而是通 过 向 业 主提供物 业 服 务获 取良好的 经济 效益。 如何提高物 业 管理 费 的收 缴 率？如何开展有 偿经营 ？ 如何控制成本？如何通 过经营 管理 实现 用最少的 资 源 获 取 最大的效益？ 五、 经营 管理如何 应 用精 细 化管理？ 收 费 管理 有 偿 服 务 成本管理 创 新 经营 1 2 问题 1：物 业 管理收 费难 ， 钉 子。
15、 户 收 费难 上加 难 。 解决措施： 服 务为 先， 责 任到人，持之以恒，逐个突破 问题 2：多种 经营 看似好，做起来 风险 大，利 润 低。 解决措施：不熟不做，不 赚钱 不做，从 业 主利益出 发 ， 有效运用物 业资 源 优势 ，上游 业务 与下游 业务 兼 顾 问题 3：工 资 年年 涨 ，成本年年增，物 业费 十年如一日 解决措施：开源 节 流， 创 新 经营 ，弃留 结 合 小 结 ： 从物 业过 程管理、 现场 管理、企 业 内部管理、 业 主管 理到 经营 管理，我 们 看到精 细 化管理可 谓 无 处 不在，无 时 不在。可以肯定的是： 应 用精 细 化管理能 实现 。
16、用最少 资 源 获 取最大的效益。 那么企 业该 从何入手建立精 细 化管理？我 们 的企 业 离 精 细 化管理有多 远 ？如何建立符合自己企 业 文化特色的精 细 化管理？ 第三 节 ：如何建立精 细 化管理？ 一、精 细 化 观 念 二、管理制度 三、考核 标 准 四、 执 行力 五、精 细 化管理 团队 一、 树 立精 细 化 观 念 使精 细 化管理工作由少数人 实现变为 多数人的自 觉 行 动 二、建立精 细 化管理制度 每一 项 工作、每一个 细节 、每一个流程，都要有相 应 的 制度来制 约 和考核 物 业 服 务 合同 要求 ISO体系文件 要求 公司行政管理 要求 物 业 。
17、法律法 规 要求 三、制定精 细 化考核 评 估 标 准 必 须 清楚精 细 化管理要掌握的度（数字的度、效率的度 、 执 行的度） 满 意率 收 缴 率 利 润 率 四、 强 化精 细 化工作的 执 行力 把 责 任明确到每个人身上， 让 有关人 员 将 约 束和 压 力 变 成 动 力。 五、打造精 细 化工作的 员 工 队 伍 精 细 化服 务 是以 团队 整体行 为 作支撑的， 团队 力量可 以面 对 一切困 难 。 总结 ： 观 念 制度 考核 执 行 队 伍 过 程管理 内部管理 现场 管理 业 主管理 经营 管 理 用少的 资 源 获 到最大的效益 物 业项 目精 细 化管理 谢谢 大家 ! 用 创 新的思 维 管理企 业 ！ 精 细 化管理提升效益！ 。
